Investir e Viver em Portugal
Investimento imobiliário
Em nossa série de artigos sobre onde investir em Portugal, daremos a conhecer opções de investimentos para todos aqueles com disposição em investir e viver em terras lusas.
Neste artigo sobre Onde investir em Portugal, a abordagem terá foco no investimento imobiliário, e serão apresentadas características, tipologias e informações sobre o mercado imobiliário Português, vantagens, benefícios, e exemplos de rentabilidade para o investimento, e forma de o fazer.
São cada vez mais as pessoas de várias nacionalidades a nos procurarem com objetivo de investir no mercado imobiliário Português, em especial brasileiros, quer seja com intuito de comprar uma casa para morar ou para passar férias, mas também muitos com o objetivo de explorar o arrendamento (aluguel) como fonte de renda.
O investimento imobiliário tem vindo a crescer exponencialmente, principalmente depois do boom do turismo, os estrangeiros que começaram a sua descoberta por uma visita e depois apaixonam-se por Portugal, desejando voltar em breve e por mais tempo, dão corpo a internacionalização do mercado imobiliário.
A língua a estabilidade política, social, a segurança, o clima favorável, a boa gastronomia e o fato de os portugueses serem anfitriões hospitaleiros, são algumas caraterísticas que facilitam a decisão, aliadas a uma conjuntura financeira favorável, como o regime fiscal para os residentes não habituais e a autorização de residência para as atividades de investimentos, muitos que por aqui passaram viram oportunidades neste mercado, o que passou a aumentar ainda mais a internacionalização do mercado imobiliário originando um crescimento anual na ordem dos 17%, muito superior a maioria dos mercados congéneres.
Nos casos de investidores estrangeiros que aqui chegam desejosos por saber onde investir em Portugal no mercado imobiliário, e também aqueles que já estão a investir, destacam-se primeiramente a aquisição de habitação para viver, com perspetivas de valorização a curto médio prazo, e em segundo lugar o mesmo investidor agora já em busca de rendimentos, passa a investir no mercado de arrendamento, (aluguel), onde atualmente conseguem-se obter rendimentos do capitail entre 3 e 7%, ficando assim acima de outros produtos de investimento.
Antes de avançarmos para Onde investir em Portugal em imobiliário, precisamos aprender a identificar as principais terminologias utilizadas no mercado imobiliário Português para classificar e definir os imóveis.
Tipologia
A tipologia de uma habitação é o termo utilizado em Portugal para definir o número de quartos de uma casa ou apartamento, e aos quartos por vezes emprega-se o termo “Assoalhada”, que era a antiga designação para uma divisão usada para dormir, e cujo chão na maioria das vezes possuía assoalho de madeira, ao contrario das demais divisões da casa que utilizavam outros tipos de pavimento, normalmente cerâmico.
A definição de tipologia dos imóveis é definida por letras, o que na verdade é a caracterização do número de quartos (assoalhadas) que o imóvel possui.
Em apartamentos a tipologia define-se pela letra “T”
As tipologias de um apartamento podem ser;
T0 = estúdio (equivalente a kitchenette), T1 [1 quarto], T2 [2 quartos], T3 [3 quartos], T4 [4 quartos], etc.
Também podemos encontrar a designação “+1” , por exemplo T2+1 que serve para indicar que para alem dos dois quartos existe mais uma divisão, (sótão, ou sala) que poderá ser utilizada como quarto, sala, escritório ou outro, e também a designação “superior”, ex: T5 superior que quer dizer que o apartamento tem mais que 5 quartos.
As Vivendas ou moradias, como são chamadas as casas em Portugal, tem as designações das correspondentes divisões representadas pela letra “V”.
As tipologias de uma vivenda ou moradia então serão V1, V2, V3, V4, V5+1 ou V6 superior etc, e também levam a classificação da propriedade, onde as mais comuns serão Moradia Isolada, Moradia em banda ou geminada.
Quais os segmentos imobiliários onde investir em Portugal?
Nos casos de investidores estrangeiros que aqui chegam desejosos por saber onde investir em Portugal no mercado imobiliário, e também aqueles que já estão a investir, destacam-se primeiramente a aquisição de habitação para viver, com perspetivas de valorização a curto médio prazo, e em segundo lugar o mesmo investidor agora em busca de rendimentos, passa a investir no mercado de arrendamento, (aluguel), onde atualmente conseguem-se obter rendimentos do capital entre 3 e 7%, ficando assim acima de outros produtos de investimento.
Na liderança da preferência dos investidores estrangeiros esta o segmento residencial Premium e Luxury destacando-se a compra de apartamentos e casas para reabilitação com a finalidade de arrendamento residencial a profissionais liberais, pessoas de negócios, locais ou imigrantes. Os números recentemente divulgados dão conta de um aumento de 20% no número de transações realizadas sendo as zonas do Porto, Cascais e Lisboa as mais procuradas.
Acompanhados de uma boa assessoria para saber onde investir em Portugal, com os olhos postos nas cidades como um todo, os investidores percebem o potencial de zonas paralelas aos eixos nobres, mas acessíveis a um segmento de mercado premium (médio-alto), e onde estão representadas excelentes oportunidades de negócio, tanto na venda como na compra, e seja qual for a finalidade, para viver ou para arrendar.
Segundo pesquisas recentes, o segmento de escritórios cresceu 24% com apostas em uma nova geração destes que se pareçam cada vez menos apenas com espaços de trabalho, mas ainda tem um deficit de 100 mil M2. Estes ambientes que privilegiem o bem-estar, a flexibilidade, a interação entre as pessoas e a criação de novas formas de trabalho deverão ter uma progressão nos arrendamentos prime na ordem dos 15% estimados.
Não menos interessante para quem quer saber onde investir em Portugal no setor imobiliário, está o segmento do comércio, e segundo dados estatísticos o volume de negócios alcançados esteve na ordem dos 3,3 mil milhões de euros no último ano. O comércio de rua tradicional com a reabilitação de espaços urbanos tem sido um atrativo investimento, pois cada vês tem estado mais dinâmico nas zonas revitalizadas das cidades.
Qual o retorno do investimento versus capital e onde investir em Portugal com maior rentabilidade?
Tomaremos como exemplo base a aquisição de um apartamento de T2 (dois quartos) com uma área de 90M2; (um arrendamento base),
Localidade |
Preço médio M2 |
Renda média M2 |
Taxa IMI anual |
Taxa IRS |
Rentabilidade anual liq |
Porto |
€1.400 |
€6,95 |
0,32% |
28% |
4,06% |
Total do investimento |
€126.000 |
€625 |
€-403 |
€-1.987 |
€5.110 |
Cascais |
€2.024 |
€8,06 |
0,37% |
28% |
3,17% |
Total do investimento |
€182.160 |
€725 |
€-674 |
€-2.247 |
€5.778 |
Lisboa |
€2.590 |
€9,60 |
0,30% |
28% |
2,99% |
Total do investimento |
€233.100 |
€864 |
€-699 |
€-2.707 |
€6.962 |
*Observações
1-Os cálculos tem por base o Imposto sobre rendimento de pessoa singular podendo ser menores em caso de se tratar de pessoa coletiva (25%)
2-O valor do arrendamento e a rentabilidade serão impactados positivamente em imóveis e rendas prime.
No exemplo apresentado evidenciam-se as diferenças existentes no montante de capital a investir e o retorno base nas regiões do país apresentadas. O retorno do investimento terá realmente muito que ver com onde investir em Portugal, pois conforme se vê há regiões geográficas com maior retorno, e mesmo dentro destas é preciso saber onde, em que zonas investir de forma a maximizar o retorno do investimento, daí o trabalho de um bom advisory fará toda a diferença.
Que outras despesas correntes um imóvel em Portugal poderá acarretar?
Para além das despesas de IMI (imposto Municipal de imóveis), terá as despesas de condomínio a seu cargo, que em Portugal são extremamente baratas, imaginemos no caso de nosso anterior exemplo, a taxa de condomínio estaria situada na ordem dos €30 mensais.
Devido a Portugal ser um país seguro, em sua maioria os edifícios e condomínios caracterizam-se pela ausência de porteiros, vigilantes e funcionários, o que torna as despesas de condomínios bastante baixas.
O que é o IRS e o que se pode deduzir
O IRS é o Imposto sobre o rendimento de pessoa singular, o equivalente ao IR no Brasil, e quanto a tributação do rendimento de imóveis é possível deduzir todas as despesas geradas pelo mesmo, veja;
1 – Despesas de conservação e ou reparação:
-
Pinturas interiores ou exteriores
-
Substituições de canalizações, reparos hidráulicos
-
Reparações ou substituições de componentes ou rede elétrica
-
Energia para aquecimento, iluminação ou climatização
2 – Condomínio e manutenções
-
Cotas de condomínio
-
Energia e manutenção
-
Despesas de manutenção com o prédio, obras etc
3 – Impostos
-
Imposto Municipal sobre imóveis – IMI
-
Taxas autárquicas (saneamento, esgotos)
4 – Seguros
-
Seguros de incêndio
-
Seguros multirisco
5 – Mediação
-
Despesas de mediação imobiliária.
Qual a tendência do mercado imobiliário para 2019 para quem quer saber onde investir em Portugal
Os intervenientes do setor estão expectantes com o mercado imobiliário para 2019, espera-se muito dinamismo, mas também equilíbrio.
As cidades como o Porto e Lisboa atraem muita atenção por parte dos investidores estrangeiros, e com isso cada vez mais turistas visitam estas cidades com ótica também no investimento, e mais residentes fixam-se aqui, mais empresas nascem, e maior é a necessidade de imobiliário. Os projetos em Pipeline, as construções novas, as REITs (Sociedades de investimento/fundos imobiliários), as taxas de juros negativas, a facilidade na concessão do crédito habitação, tudo isso somado deverá continuar a impulsionar o mercado imobiliário.
Quais as perspetivas 2019 de “preços e momentum” para quem quer investir em Portugal no imobiliário
2018 foi um ano record como nunca antes visto, tanto em volume de investimento, como na quantidade de imóveis transacionados, o que levou a uma subida notória de preços na ordem dos 7%, o que ecoa nos bastidores agora é a estabilidade.
Passados os repetidos anos classificados como “os melhores anos de sempre do imobiliário Português” para o ano de 2019 os preços deverão não somente estabilizar, mas reduzir, e já é notório um cenário de mudança, com preços a baixarem, com a flexibilidade dos proprietários e senhorios em negociar, e com o quase desaparecimento daqueles preços irracionais e especulativos. Esta atitude renovada veio como conscientização após um momento de euforia e otimismo vivido nos dois últimos anos, e a renovada oferta de novas construções tem vindo a equilibrar e preencher a oferta de imóveis necessária para o equilíbrio e estabilidade do setor.
Quando falamos em “Momentum”, 2019 será o ano, efetivamente quem quiser investir em Portugal em imobiliário deverá fazê-lo, e em especial a partir do segundo trimestre.
O último ano foi marcado por uma forte atividade imobiliária em transações de edifícios para reabilitação, (reforma/requalificação) 60 a 70%, um mercado que teve muita ênfase com o crescimento do turismo e consequentemente regulamentação do Alojamento local, mas 2019 será um ano robusto de construções de raiz e projetos de escala maior tanto no segmento comercial como habitacional, e portanto o dinamismo e a atratividade de investir em Portugal em imobiliário vão manter-se.
Ao falarmos em preços automaticamente precisamos falar em onde investir em Portugal, e então dizemos que o Porto é hoje uma marca, um produto que por sí só tem a capacidade de atrair investimento, sejam empresas, residentes habituais, estáveis, turistas e investidores de vários locais, e tudo isto por mérito próprio.
Segundo dados da SIR (Sistema de informação residencial) e da CBRE perspetiva imobiliária, 2019 será um ano ainda melhor para o mercado imobiliário do Porto, tanto no mercado habitacional novo, como no residencial.
Neste momento pode-se verificar no Porto um aumento significativo de novos empreendimentos espalhados por todos os locais da cidade, parte resultam de requalificação e reabilitação de edifícios, mas há um sem número de empreendimentos de habitação nova já em fase de construção, outros em acabamento, e muitos em fase de lançamento. Esta situação de novos empreendimentos permitira a colmatação da falta de novas habitações que se verificou nos últimos três anos, mas que segundo os profissionais não serão suficientes no todo.
A procura continua sendo robusta no Porto, apesar da escassez de oferta, e os preços por sua vez tem mantido uma dinâmica crescente, o que deixa proprietários e investidores satisfeitos, e o principal, mantem sólidos os fundamentos do mercado e antecipa a atratividade do mercado imobiliário no Porto.
O que precisa fazer para investir em Portugal em imobiliário
O requisito comum a todas as pessoas que desejem investir ou viver em Portugal, é que primeiro irão necessitar obter o número de identificação fiscal (NIF), que não é mais do que o número único que identifica uma pessoa ou entidade coletiva perante a autoridade tributária (AT), e depois necessitará de abrir uma conta bancária para alocar seus recursos, sejam estes com a finalidade do investimento imobiliário, ou para comprovação de meios de subsistência em pedidos de autorização de residência.
Para tratar deste processo, a autoridade tributária portuguesa exige a nomeação de um representante fiscal;
Pressuposto Legal Artº 19ª §4º /Artº 23º
«Os sujeitos passivos residentes no estrangeiro, bem como os que, embora residentes no território nacional, se ausentem deste por período superior a seis meses, bem como as pessoas coletivas e outras entidades legalmente equiparadas que cessem a atividade, devem, para efeitos tributários, designar um representante com residência em território nacional.»
ou seja, precisará de uma boa empresa de assessoria em Portugal, que será sua representante fiscal e tratará dos pressupostos legais exigíveis
Para saber mais sobre estes primeiros passos solicite mais informações diretamente por email em geral@portugalsolucoes.com ou também através de nossa página www.portugalsolucoes.com .
A trajetória para começar
Para aqueles que podem sair do Brasil, Portugal tem sido um dos destinos mais escolhidos pelos brasileiros para se viver e também para investir, sendo que os brasileiros já somam 20% dos estrangeiros residentes em Portugal. No passado muitos deles aqui chegaram para nos descobrir com “a cara e a coragem”, e não nos trouxeram presentes como os nossos navegadores que lá foram.
Para além de turismo, ou complementar a este, temos registrado em território nacional nos últimos anos uma maior atividade por parte dos estrangeiros que desejam investir e viver em Portugal, seja na abertura de contas bancárias, contas investimento, ou outras operações financeiras como aquisição ou arrendamento de imóveis, investimento em negócios e/ou sociedades, e em muitos casos passando pelo seu estabelecimento em Portugal para prosseguir a sua vida ativa ou passar a sua reforma.
A facilidade do idioma, a culinária, os costumes, e as semelhanças climáticas, associados a fatores económicos e sociais traz-nos hoje uma outra realidade, a nova massa migratória esta composta por empreendedores profissionais, médicos, dentistas, engenheiros, economistas, investidores autônomos, e uma grande quantidade de aposentados concluem a nova onda de imigração.
Portugal é um país para além de acolhedor, facilitador, e que não só acolhe todos mas em especial aos brasileiros, até por que, Português de verdade tem um familiar no Brasil, já lá esteve, ou almeja lá ir algum dia, e como referimos, o imigrante de hoje é um imigrante com o perfil dos navegadores portugueses, que chega de mansinho e traz-nos presentes, ou seja, investimentos e desenvolvimento económico.
Não são por mera causa os muitos acórdãos entre Portugal e Brasil com intuito de facilitar a captação de investimentos estrangeiros a quem quer investir e viver em Portugal quer sejam no campo monetário ou intelectual os braços do país estão abertos, e para estes que querem empreender, contribuir, investir recursos, ou simplesmente desfrutar da aposentadoria naquele que é um dos mais belos e seguros países da Europa, que as facilidades compõe-se em novas modalidades de vistos e autorizações de residência facilitadas, e processos de nacionalização no mesmo caminho.
O requisito comum a todas estas pessoas que desejam investir e viver em Portugal, e também para solicitar uma autorização de residência (AR), é que primeiro irá necessitar obter o número de identificação fiscal (NIF), que não é mais do que o número único que identifica uma pessoa ou entidade coletiva perante a autoridade tributária (AT), e depois da abertura de uma conta bancária para alocar seus recursos, sejam estes com a finalidade de investimentos ou para comprovação de meios de subsistência em pedidos de autorização de residência.
A trajetória para começar a investir e viver em Portugal é simples, apenas requer que sejam cumpridos os requisitos legais, e pode ser feita a distância a partir do Brasil.
Para começar irá necessitar de uma boa empresa de assessoria em Portugal, que lhe ajudará nos pressupostos legais exigíveis e a dar os primeiros passos, que são a obtenção do NIF português, e a abertura de uma conta bancária, pois sem estes dois não conseguirá avançar com mais nada.
De forma que se possa fazer um paralelismo entre a necessidade e o objetivo desse número, podemos sempre indicar que esse número de identificação fiscal (NIF) é o equivalente ao cadastro de pessoas físicas (CPF) Brasileiro.
A Autoridade Tributária (AT) Portuguesa exige a todos os estrangeiros que pretendam obter um número de identificação fiscal (NIF) tenham o chamado representante fiscal, que deverá ser residente em território Português para que sirva como intermediário/interlocutor entre o estrangeiro e a Autoridade Tributária (AT).
A obrigatoriedade da nomeação de um representante fiscal está prevista na lei geral tributária Portuguesa para todas as pessoas singulares ou coletivas não residentes nos termos do Artº 19º §4º; cujo incumprimento é punido com multas e impedem os sujeitos passivos de exercerem os seus direitos perante a administração tributária, incluindo os de reclamação, recursos ou impugnações.
Pressuposto Legal Artº 19ª §4º /Artº 23º
«Os sujeitos passivos residentes no estrangeiro, bem como os que, embora residentes no território nacional, se ausentem deste por período superior a seis meses, bem como as pessoas coletivas e outras entidades legalmente equiparadas que cessem a atividade, devem, para efeitos tributários, designar um representante com residência em território nacional.»
Para efeitos do cumprimento das obrigações a seu cargo, e das obrigações relativas aos impostos o representante fiscal deverá ter um contrato de mandato a seu favor com os poderes bastantes para o cumprimento das obrigações fiscais perante a Administração Tributária, e para os quais o mandato lhe fizer representar em território Português.
O representante fiscal mandatado, assinará perante a Autoridade Tributária a representação fiscal que lhe é outorgada, mantendo abertos os canais de comunicação e correspondência com a mesma, prestando a esta todas as informações que lhe forem solicitadas, ficando solidário ao fazer-se o bom cumprimento de todas as obrigações legais e tributárias do outorgante, cumprindo os prazos legais de todas as obrigações declarativas, cientificando o representado de todas estas obrigações, prazos e contraordenações fiscais resultantes de incumprimento.
Para todos os efeitos legais, o representante fiscal assumirá a obrigação de transmitir ao mandatário toda a correspondência que receba da Autoridade Tributária (AT), não existindo assim a obrigatoriedade de a Autoridade Tributária (AT) notificar os estrangeiros (contribuintes) nas respetivas moradas de origem, junto dos seus países.
Para que o cidadão estrangeiro possa adquirir o número de identificação fiscal e nomear o representante fiscal em Portugal irá necessitar dos seguintes documentos:
– Cópia do passaporte válido *
– Procuração de nomeação de representante fiscal **
– Comprovativo de morada da residência de origem (água, luz, gás, internet, etc.) *
* Somente são aceites cópias devidamente autenticadas e apostiladas
** Original, reconhecido e apostilado
Concluso o 1º passo avança-se ao segundo que é a abertura de contas junto das instituições bancárias Portuguesas, o que também é um serviço que pode ser prestado a distância por mandatário de forma totalmente segura e transparente, como no caso da obtenção do NIF, mas sem a necessidade de uma procuração.
O representante fiscal mandatado, de posse do número de identificação fiscal do mandatário (NIF) e de seus contactos, dirigir-se-á a uma instituição bancária onde será recomendado o mandatário como cliente para abertura de conta, independentemente do objetivo da conta anteriormente descrito, quer seja para conta a ordem, ou investimento.
O gestor da respetiva instituição entrará em contacto e agendará uma reunião por vídeo conferência, ou pelo meio possível, dando-se a conhecer e a instituição representada, onde fará a validação de intenções e do mandato representado.
Validados o mandato e as intenções, de posse das informações dará início aos procedimentos de preenchimento das fichas de informação normalizada (FIN), que posteriormente serão remetidas por email ao cliente para assinatura, reconhecimento, e posterior remessa para Portugal para que então se proceda abertura da mesma.
Uma vez aberta a conta, o cliente será novamente contactado e informado da efetiva abertura, e serão disponibilizados todos os dados e todo o acesso para movimentação.
Para quem quer investir, Portugal é a porta de acesso a Europa e a inúmeras oportunidades, pois com um número de inscrição fiscal português (NIF), e uma conta bancária aqui, terá a possibilidade de abertura de contas investimento não só em Portugal, mas em qualquer país membro da EU, em instituições financeiras, bancos e brokers internacionais, e estará habilitado a realizar negócios financeiros no mercado comum beneficiando-se dos mesmos direitos de um cidadão do Espaço Schenguem.
Esta acessível oportunidade criada por nossos legisladores através de um dos inúmeros acórdãos Portugal-Brasil, está disponibilizada a todos aqueles que estejam dispostos a fazer como os Navegadores Portugueses…
“Venham descobrir Portugal”